6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378.maddeleri kira sözleşmelerini düzenleyen hükümleri barındırır. TBK m.299’a göre kira sözleşmelerin tanımı en sade şekliyle kiraya verenin bir şeyin kullanım hakkının kiracıda devredilmesi ve kiracının da bu devir işlemine karşılık olarak kira bedelini ödemesidir. İlgili kanun maddelerinde kiraya veren ve kiracıların hak ve borçları açık biçimde tek tek sayılmıştır. Kiraya verenin hakları kanunda oldukça dar şekilde düzenlenmiştir. Bu haklar iki adettir ve ilki kiraya verenin kira parasının ödenmesini isteme hakkıyken diğer haksa, kiraya verenin hapis hakkıdır. Kanunun ilgili maddelerinde detaylı biçimde düzenlenen bu haklar en yalın tanımlarıyla şu şekillerdedirler;

  • Kiraya Verenin Kira Parasının Ödenmesini İsteme Hakkı

Kiraya verenin en temel hakkı kiraya verilen şeyin kira parasının ödenmesini isteme hakkıdır. En temel hakkı olmasının yanında kiracıların da en temel yükümlülükleri budur. Kiraya verenin bu hakkı kafasına göre kullanmasına karşılık kanun koyucu hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını koruyacak çeşitli düzenlemeler yapmıştır. Kiraya verenin bu hakkı kullanabilmesi için kira borcunun muaccel olması gerekir. Aksi halde bu hakkını kullanamaz. Kiraya veren kira parasının ödenmesini isteme hakkını icra dairesi vasıtasıyla talep edebilir. Borcun ödenmemesi halinde kiraya verilen yerin tahliye edilmesini isteyebilir.

Kiraya verenin bir diğer kira parasının ödenmesini isteme hakkını kullanma biçimiyse TBKm.315’te düzenlenen yoldur. Buna göre kiraya veren kiracıya borcun ödenmesi için bir süre tanır ve eğer bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirmesi gerekmektedir. Olağan kira işlemlerinde kiraya vereninin kiracıya vereceği süre en az kiraya verilen şeyin mahiyetine göre 30 veya 10 gün olmak zorundadır. Bu süreler kanuni sürelerdir ve taraflar kendi aralarında anlaşsalar dahi bu süreler üzerinde kiracı aleyhinde bir düzenleme yapamaz.

Bir diğer kira parasının istenmesi yöntemi ise kötü niyetli kiracılara karşı iyiniyetli kiraya vereni korumak şeklindedir. Bu yönteme göre kira bedelinin haksız biçimde bir kira dönemi içinde 2 kere ödenmemesi ve bunun için ihtar çekilmesi halinde, kiracıya bir ihtar çekilmesine dahi gerek duyulmaksızın kira süresinin sona ermesiyle tahliye davası açabilmektir.

  • Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kiraya verenin en güçlü hakkı şüphesiz kira parasının ödenmesini isteme hakkıdır. Ancak bu haktan sonra gelen en güçlü hakkı ise kiracının eşyaları üzerinde hapis hakkıdır. Kiraya verenin hapis hakkı TBK m.336’da ayrıntılı biçimde düzenlenmiş bir kurumdur. Buna göre hapis hakkı kiraya verenin alacaklarının garantörlüğünü yapması adına kiracının ilgili yerdeki eşyalarını hapsedebilir. Ancak dikkat edilmelidir ki bu hak yalnızca taşınmaz kira sözleşmelerinde geçerlidir, taşınırların kira sözleşmelerinde uygulanamamaktadır. Kiraya verenin kira bedeli ödenmezse bu hak sayesinde o yerdeki eşyalara el koyar ve gerekli tutarın kiracı tarafından ödenmesi sonrasındaysa geri iade eder. Eğer kiracı, kira borcunu ödemezse o yerdeki görevli icra memurlarınca rehin tutulan mallar satışa sunulur ve satıştan gelen gelirle kira parasını alır. Şu husus önemlidir ki, kiraya veren kafasına göre her şeyi rehin alamaz. Yalnızca söz konusu borcu ödeyecek kadar eşyayı hapis tutabilir. Kiraya veren, haczedilmesi yasak olan eşyaları aynı şekilde kira borcuna karşılık olarak hapsedemez. İcra memurları tarafından hapis tutulan eşyaların satılabilmesi için mutlaka kiraya veren tarafından kiracıya ihtar çekilmesi gerekir. Bu ihtar şartıysa kiraya verenin bu hakkı kötü niyetle kullanmasını engellemek amacıyla kanun koyucu tarafından konulmuştur ve kiracıların hakları koruma altına alma amacı güder.