Tapu siciline güven ilkesi tapu sicilinde yer alan yolsuz tescile güvenerek taşınmazın mülkiyetini edinen kişinin kazanımının devlet tarafından korunmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun bu ilkeyi benimsemesinin en temel nedeni öncelikle kamu düzeninin korunmasıdır. Bilindiği üzere mülkiyet hakkı insanlığın gelişiminden bu yana kanlı savaşlara sebebiyet veren ve üzerine kutsiyet yüklenen bir haktır. Taşınmazların mülkiyetinin belirsiz olması toplum içerisinde infiale neden olabilir. Bu nedenle devlet, taşınmazların mülkiyeti konusunda üst düzey bir yaklaşım benimsemiş ve taşınırlardan farklı olarak devlet eliyle yürütülmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle taşınmazlar devlet gözetiminde alınıp satılabilir ve her taşınamaz için tapu sicilinde ayrı bir sayfa açılır. Tapu sicilinin tutulması da devletin bizatihi memurları tarafından gerçekleştirildiği için tapu siciline olan güven de kanun koyucu tarafından korunmuş, vatandaşların devletin yürüttüğü işlemlere olan inancının korunması sağlanmıştır. Tapu siciline güven ilkesi de tam olarak bu mantıktan doğmuş ve devletin işlemlerine karşı iyi niyetli vatandaşların güveni korunmuştur.

Tapu Siciline Güven İlkesinin Şartları

Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan kimsenin kazanımının geçerli olabilmesi için elbette birtakım gerekli şartlar öngörülmüştür.

1. Kazananın Üçüncü Bir Kimse Olması

Bu şartın anlamı tapu sicilindeki gerçeğe aykırı kaydın sahibi olan yani yolsuz tescilin sahibi olan kişinin ve onun mirasçılarının bu ilke uyarınca mülkiyeti kazanamayacak olmalarıdır. Tapu siciline güven ilkesinden yararlanacak olan kimseler mutlaka yolsuz tescil sahibi ve onun külli haleflerinden başka kimseler olmalarıdır. Aksi halde kanunun dolanılması gündeme gelir.

2. Kazanım Elde Eden Üçüncü Kişinin Tapu Sicilindeki Yolsuz Kayda Güvenmiş Olması

Tapu siciline güven ilkesi uyarınca bir kişinin elde ettiği kazanımın korunması için kazanımda bulunan kimsenin mutlaka tapu siciline güvenerek kazanımda bulunması gerekir. Şartın mefhumu muhalifinden anlaşılacağı üzere sicil dışı bir unsura güvenen kişinin kazanımı korunmayacaktır. Tapu sicilindeki kaydın plan ve belgeler ile tamamlanması halinde bu belgelerin de tapu sicilinden sayılması gerekir. Bu ilkenin önemi sahte vekaletnamenin söz konusu olduğu haller bakımından önem kazanır. Örneğin sahte vekaletname ile bir taşınmazın bir başka kişiye satılması halinde tapu siciline güven ilkesi nedeniyle kazanım elde edilmesi mümkün değildir. Çünkü kişi burada tapu siciline değil sahte vekaletnameye güvenerek ona göre hareket etmektedir. Dolayısıyla sicil dışı bir unsura yönelik güven söz konusudur ve bu kanun tarafından korunmaz.

3. Üçüncü Kişinin Bu Suretle Ayni Bir Hak Kazanmış Olması

Tapu siciline güvenerek kazanılan şahsi haklar bakımından Türk Medeni Kanunu’nun m.1023 uyarınca korunması söz konusu değildir. Bu ilke uyarınca korunabilmek için mutlaka ayni bir hak elde edilmesi gerekir. Uygulamada en sık karşılaşılan durum ise mülkiyetin el değiştirmesidir. Mülkiyet hakkı da en temel ayni haklardan birisidir. Ancak sınırlı ayni hakların da yolsuz tescile güvenerek kazanılması da ayni hak olmaları dolayısıyla mümkündür.

4. Üçüncü Kişinin Kazanımında Tasarruf Yetkisi Dışındaki Diğer Geçerlilik Unsurlarının Var Olması

Tapu siciline güven ilkesi mutlak değildir. Elbette genel hukuk kurallarının da mevcut olması gerekir. Örneğin tapu siciline güven ilkesi doğrultusunda ayni hak kazanan kimsenin mutlaka ehliyet sahibi olması gerekir ve ayni hakkın kazanımına sebep olan hukuki sebebin geçerli olmuş olması gerekir. Aksi halde kişi her ne kadar iyi niyetli olsa da hukuken TMK m.1023 koruması altında değildir.

5. Üçüncü Kişinin İyiniyetli Olması

TMK m.2’ye göre herkesin haklarını kullanırken iyi niyetli olması ve dürüst davranması gerekir. Bu nedenle en temel hukuk kuralı gereği iyi niyetin korunması mümkün değildir. Tapu siciline güven ilkesinin de gündeme gelebilmesi için aranan en temel şart kazanım elde eden kişinin iyi niyetli olmasıdır. Hukukta iyi niyet bir şeyin bilinmesi veya bilinebilecek durumda olmasına göre tespit edilir. Buna göre tapudaki yolsuz tescilin varlığını bilen veya bilebilecek durumda olan kişi hukuken iyi niyetli değildir. Dolayısıyla da kazanımı korunmayacaktır. İyi niyetli olma anı da kazanım açısından önemlidir. Kişinin en asgari suretle tescil talebinin yevmiye defterine geçirilişi anında iyi niyetli olması gerekir. Kazanım elde eden kişinin mülkiyeti elde ettikten sonra yolsuz tescilin varlığından haberdar olması kazanımın sıhhatine halel getirmez. Önemli olan tescil talebinin yevmiye defterine geçirilişi anındaki bilgi durumudur.

Tapu Siciline Güven İlkesinin Uygulaması Dışındaki Haller

Tapu siciline güven ilkesi bir ayni hak kazandırdığı için ortaya çıkması sıkı şartlara tabi tutulmuş bir ilkedir. Dolayısıyla her zaman meydana gelmesi beklenmez. Bu sayılan şartlar yerine getirilmiş olsa da kanun koyucunun uygulama dışında tuttuğu bazı haller de vardır.

1. Özel Mülkiyete Elverişli Olmayan Taşınmazlar

Özel mülkiyete elverişli olmayan ancak bir şekilde tapu siciline kaydedilen taşınmazlar bakımından tapu siciline güvenerek elde edilen bir kazanım söz konusu olamaz. Buna örnek olarak kamu malları gösterilebilir.

2. Ayni Hak Niteliğine Haiz Olmayan Haklar

Yani tapu siciline güvenerek elde edilen şahsi haklar bu ilkenin dışındadır.

3.Çift Tapu

Çift tapu, aynı taşınmaza ilişkin olarak tapu sicilinde iki ayrı sayfanın açılıp iki farkı kişi adına taşınmazın kaydedilmesi halidir. Tapu müdürlüğündeki bir yanlışlık sonucu meydana gelen bu hal, tapu sicilinin aleniyet ilkesini yitirmesi nedeniyle tapu siciline güven vasıtasıyla ayni hak elde etmeye uygun değildir.

4.Taşınmaz Lehine İrtifaklar

İrtifak hakkından yararlanan taşınmazlar bakımından sadece birine ilişkin olarak yapılan kayıt sayfalar arasında bir çelişki meydana getireceği için tapu siciline aleniyetin ve güvenin kaybolmasına neden olur. Dolayısıyla bu çelişkili duruma dayanılarak elde edilen kazanımlar korunmaz.

5. Bağımsız ve Sürekli Haklarda

Taşınmaza ilişkin olarak tapu sicilindeki sayfasına kaydedilmesi gereken bağımsız ve sürekli haklar hiç kaydedilmemiş veya daha önce yapılan tescil terkin edilmemişse yolsuz tescil gündeme gelir. Bu tür hallerde de kazanımın TMK m.1023 uyarınca korunması söz konusu değildir.