Kategoriler
Devlet ve Politika

Taşınmazların Satışı Nasıl Yapılır?

İhtiyaç için veya yatırımda bulunmak için ülkemizde pek çok kişi taşınmaz satış ve alım işlemlerini gerçekleştirmektedir. Taşınmaza ilişin tasarruf işlemlerinden olan satış, tapunun belirli ve tek olması amacıyla devlet eliyle düzenlenir. Taşınmaz satışlarının nasıl olması gerektiği Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiştir. Alıcı ve satıcı bakımından maddi külfetinin yanı sıra şekli olarak da bazı şartlar öngörülmüştür.

            İlk olarak bir taşınmazın malikinin değişmesi tapu devri olarak adlandırılır. Söz konusu devir nedeni salt satış değildir. Kimi zaman bağışlama kimi zaman murisin malvarlığının intikal etmesi gibi farklıca sebepler olabilir. Ancak uygulamada genellikle bu devrin nedeni satış olarak görülmektedir.

 Satış sözleşmesi TBK uyarınca satıcının bir şeyin zilyetlik ve mülkiyetini karşı tarafa geçirmeyi vaat ettiği alıcının da bunun karşılığında bir miktar para vermeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Taşınmaz satış sözleşmesi, resmi yazılı şekle bağlıdır. Öngörülen şekil şartı geçerlilik şeklidir. Şekle uyulmazsa sözleşme geçerli olarak nitelendirilemez. Bununla birlikte uygulamada kimi zaman taşınmaz satış sözleşmesinin noterde düzenlendiği görülmektedir. Ancak bu uygulama yanlıştır. Taşınmaz satış sözleşmesi tapu memuru önünde yapılır. Noter huzurunda yapılan taşınmaz satış sözleşmesi değil taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ise taşınmazın satılması değil o taşınmazın o kişiye ileride bir tarihte satılmasının borçlu tarafından alacaklıya vaat edilmesi söz konusudur. Noter huzurunda yapılan satış sözleşmeleri şekil şartına uymadığı için geçerli değildir.

Türk hukukunda taşınmazların satışının geçerli olabilmesi için sebebe bağlılık ilkesi kabul edilmiştir. Sebebe bağlılık ilkesinin kabul edilmesi ile borçlandırıcı işlemi sakatlayan her unsur tasarruf işlemini de sakatlamaya muktedir olacaktır. Yani sözleşmenin usulüne uygun yapılmaması taşınmazın tapudaki devrini hukuka uygun olmayacağını ve iptalinin mümkün olabileceğini gösterir. Bununla birlikte borçlandırıcı işlem her ne kadar hukuka uygun olsa bile borçlandırıcı işlemin yapılmış olması ile taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmez. Çünkü taşınmazlar yalnızca ve yalnızca tapuda tescille malikin malvarlığına dahil olabilir. Tescil işlemi kurucu niteliktedir. Bütün bu işlemlerin devlet eliyle yürütülmesinin nedeni mülkiyet hakkının kutsallığında yatar. Korunması gereken ve insanlığın yüzyıllardır uğruna çabaladığı mülkiyet hakkı, hatayı kabul etmez ve devlet denilen olgunun varoluş nedenlerinden birisidir. Bu nedenle taşınmaz alım ve satımına ilişkin esaslar devlet eliyle devlet kontrolünde yürütülür. Taşınır satışlarında ise bu kadar sıkı şekil şartları öngörülmemiş olup kural olarak şekil serbestliği söz konusudur ve alıcıya teslimle birlikte mülkiyet geçer. Nitekim taşınır satışlarında dahi tescil şartı aranmış olsa ticari hayatın durma noktasına gelmesi kaçınılmazdır.

Taraflar kendi aralarında satışa konu taşınmazı, karşılığında ödenecek olan bedel gibi objektif esaslı unsurları ve gerekiyorsa emlakçı aracılıyla yapılmışsa emlakçının hizmet bedeli gibi satışa konu diğer hususları da belirledikten sonra gerekli belgelerle birlikte tescil işlemini gerçekleştirmek adına tapu müdürlüğüne gitmelidir. Söz konusu tapu müdürlüğü taşınmazın bulunduğu ildeki tapu müdürlüğü olabileceği gibi başka bir ildeki tapu müdürlüğü de olabilir.. Satıcı ve alıcının aynı anda müdürlüğe başvurması gereklidir. Şayet taraflardan birisi bizatihi değil de vekil aracılığıyla katılmak istiyorsa, vekilin noterden satış işlemine dair özel yetkisi olduğunu içeren vekaletnamesi ile birlikte tapu müdürlüğüne gitmesi gerekir. Belirtmek gerekir ki taşınmaz satışı özel yetki ile yapılabilir, genel yetkili vekaletname ile mümkün değildir. Ardından hazır bulunan her iki tarafla tapu memuru önünde tescil işleminin yapılması ile birlikte, taşınmazın bulunduğu sütuna alıcının adının malik olarak kaydedilmesi ile artık mülkiyet karşı tarafa geçmiştir

Tapudaki Satış İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

  • Satışa konu taşınmazın tapusunun aslı veya fotokopisi
  • Alıcı ve satıcının birer adet nüfus cüzdanı fotokopisi ve nüfus cüzdanının kendisi
  • Zorunlu deprem sigortası (DASK)
  • Belediyeden temin edilecek olan emlak beyan değerini gösteren belge,
  • İcra Müdürlüğü’nün Satış Müzekkeresi ( taşınma şayet cebri icra yolu ile satılmış ise)
  • Mahkeme Müzekkeresi (taşınmaz şayet ortaklığın giderilmesi davası yolu ile satılmış ise)

Bununla birlikte taraflar söz konusu işlem devlet eliyle yatırıldığı için harç ödemekle mükelleftir. Tapu harcı, tapuda taşınmazın bedeline ilişkin olarak beyan edilen değerin %4’ü üzerinden nispi olarak hesaplanır ve %2 alıcıya %2 satıcıya yansıtılır. Ancak maalesef uygulamada genellikle satıcı bu bedeli alıcıya yansıtmaktadır. Bununla birlikte 2021 yılı döner sermaye bedeli olarak belirlenen 194,75 TL’lik maktu tutarın ödenmesi ile birlikte satış işlemi gerçekleştirilebilir. Gerekli masraf kalemleri ödenmeden satış işlemi tamamlanmaz.

Bir cevap yazın