Kategoriler
Devlet ve Politika

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin taraflarından birisi olan kiracı, Türk Hukukunda hukuken korunması gereken süje konumundadır. Dolayısıyla kanun hükümleri, haklar ve çıkarlar dengesini zedelemeyecek şekilde kiracıyı koruyucu bir mahiyet taşımaktadır. Peki son zamanlarda sık sık gündeme gelen kiralık ev sıkıntılarını bir yana bırakacak olursak, kiracının kiralayana yani ev sahibine karşı ileri sürebileceği hakları nelerdir?

  • Kiracı lehine getirilen en önemli düzenlemelerden birisi; ev sahibi yani kiralayan, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin süresi dolmadan haklı bir sebebi yoksa sözleşmeyi dilediği zaman feshedemez. Burada haklı sebeplerin ne olduğu kanunda düzenlenmiştir. Örneğin ev sahibi üst soyunun, alt soyunun, kendisinin, eşinin veya kanunen bakmakla mükellef olduğu bir kişinin konut ihtiyacı varsa kiracı ile sözleşmesini feshedebilir. Yani ev sahibi babasının eve ihtiyacı olması halinde kiracıya kanuna uygun ihbar süreleri içerisinde bildirmek şartıyla kiracının evi boşaltmasını talep edebilir. Ancak belirtmek gerekir ki bu durum çok suistimale açık bir maddedir. Ülkemizde bir dönem “Almanya’dan oğlum gelecek, evi boşaltın.” Cümlesi çok klasikleşmiş bir yalan idi. Ancak artık durum değişti. Öyle ki, ortada böyle bir durum olmamasına rağmen ev sahibi bu nedenle kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep ederse çeşitli yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir. Kiraya veren bu halde üç yıl boyunca kiralananı başka bir kiracıya kiralayamaz. Aynı zamanda eski kiracısı lehine olmak üzere, eski kiracının son dönemde ödemekle yükümlü olduğu kiradan az olmamak kaydı ile en az bir yıllık kira tutarını tazminat olarak ödemekle yükümlüdür. Kanun burada alt sınırı belirlemiştir, eski kiracının zararı daha yüksekse tazminat daha yüksek olacaktır. Bu nedenle kiraya verenin haksız yere ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesinin önüne geçilmek istenmiştir.
  • Kiraya veren, kiralananı kira sözleşmesi boyunca hazır tutmakla mükelleftir. Mülk nasıl kiralandı ise, kiracı o şekilde kullanabilmelidir. Kiracının, kiralananda sonradan oluşan ayıplar için kiraya verene başvurması gerekir. Bu nedenle evin ağır tadilat masrafları için kiraya veren sorumludur. Örneğin çatı yapılacaksa kiraya verenin çatıyı yaptırması gerekir. Eğer taraflar kendi arasında kiracının bu işi üsteleneceği ancak tadilat masraflarının kiradan düşüleceğini kararlaştırmışsa, o zaman kiracının yapacağı bütün masrafları faturalandırması önemlidir.
  • Taraflar arasında akdedilen belirli süreli kira sözleşmelerinin bitimine 15 gün kala, yeni bir kira sözleşmesi hazırlanmamışsa eski kira sözleşmesi en az 1 yıl boyunca geçerli olmak şartıyla uzar ve belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.
  • Ev sahibi, şayet evi kiralarken güvence bedeli yani depozito talep etmişse evde bir hasar yoksa kiracıya sözleşme sona erdiğinde güvence bedelini iade etmekle yükümlüdür.
  • Kiracının kiraladığı ev kentsel dönüşüm çerçevesinde dönüşüme girmiş ise, kiracı devletten 2 kira bedeli kadar yardım talep edebilir.
  • Kiracının en büyük yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. Ancak kiracı kira borcunu ödemekte temerrüde düşerse, kiraya verenin “Kira borcunun birisi ödenmediği takdirde bütün kira borçları muaccel olur.” Demesi mümkün değildir. Diğer kira borçları muaccel olmaz. Onlar ancak vadesi geldiğince muaccel olur. Kiraya verenin bu ihtimalde yalnızca kiralananın tahliyesi için dava açması mümkündür.
  • Kiralanan ile alakalı sigorta ve vergiler aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verene aittir. Yani örneğin evinizin DASK’ı yapılacaksa bunu kiraya veren kural olarak yaptırır.
  • Evin olağan kullanımından dolayı demirbaşların yıpranması kiracının tazminini gerektirmez. Örneğin eşyalı bir ev kiralamış iseniz koltuğun olağan kullanımdan dolayı yıpranıp eskimesi kiracının yeni koltuk almasını gerektirmez.
  • Kiracı, kira sözleşmesini imzaladığında taşınmazın amacına uygun olması gerekir. Örneği tuvaleti olmayan bir ev konut ihtiyacını karşılamak için uygun değildir. Kiracı bu amaca uygun hale getirilmesi talebinde bulunabilir.
  • Kira kontratında kiracı aleyhine ağır şartlar içeren şartların konulması yasaktır.
  • Bir yılı dolduran kira sözleşmelerinde kiranın artış oranı her ne kadar sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği taraflarca serbestçe belirlenebilir olması gerekse de kiracı hukuken korunması gereken taraftır. Dolayısıyla kira artış oranı her halükarda 12 aylık Tüketici fiyat endeksi oranını geçemez.
  • Kiracı, taşınmazı alt kiraya da verebilir. Yani taşınmazı bir başka kişiye tekrar kiralayabilir. Ancak bunun için mal sahibinin yani asıl kiraya verenin yazılı izninin alınması gerekir.
  • Kiracının sözleşmeyi bir başka kiracıya devretme imkanı da vardır. Bunun için de mülk sahibinin yani kiraya verenin yazılı onayı olması gerekir.

Bir cevap yazın